沈 阳 仲 裁 委 员 会
裁 决 书
（****）沈仲裁字第*****号
申 请 人：某市青少年宫。住所地：某市某区某路*号。
法定代表人：某某，系该单位主任。
委托代理人：某某，某律师事务所律师。
委托代理人：某某，某律师事务所律师。
被 申 请人：某市某餐饮娱乐有限公司，住所地某市某区某路*号。
法定代表人：某某，系该单位总经理。
委托代理人：某某、某某，某律师事务所某分所律师。
案 由：房屋租赁合同纠纷。
上列当事人因房屋租赁合同纠纷一案，提请本会仲裁。本会依据双方在合同中仲裁条款的约定和申请人的书面申请受理本案。依法组成仲裁庭，对本案进行审理。申请人委托代理人某某、某某到庭，被申请人委托代理人某某、某某到庭。本案现已审理终结。
申请人称：****年**月**日至今，申请人出租自有房产（房产权证：和房字第******号）****平方米及其前部接层建筑物供被申请人经营使用。截止****年**月**日，被申请人已拖欠租金*******元，双方于****年**月**日签订《房屋租赁合同》及《补充协议书》，确认了上述拖欠租金金额，并约定此后每年房租金额*******元。合同签订后，被申请人以实物形式偿还了部分前期拖欠的租金*******元，至****年**月**日尚欠租金*******元。被申请人于****年**月起再次拖欠租金，至****年**月，拖欠新产生的租金*****元。因此，申请人根据房屋租赁合同的约定，请求解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》；请求被申请人将所承租的房屋腾空，返还给申请人；请求被申请人给付申请人拖欠的租金*******元；请求被申请人向申请人支付违约金******元；本案全部仲裁费用由被申请人承担。
被申请人辩称：
一、被申请人同意终止双方的房屋租赁合同。****年至今，被申请人租赁申请人的房屋用于经营，****年**月**日，双方签订了《补充协议》，重新确认了双方的权利义务关系。现申请人申请终止双方的房屋租赁合同，导致被申请人与申请人无法继续履行房屋租赁合同，因此被申请人同意终止房屋租赁合同，并向申请人支付拖欠的租金及违约金。
二、申请人应赔偿被申请人的损失。被申请人从租赁申请人的房屋至今，为了经营需要，对租赁房屋进行了大规模的投资，包括在征得申请人同意的情况下，对租赁房屋进行的扩建、装修。为此投入了大量的资金，使得租赁房屋增加了使用面积，并且完善了房屋的固定设施，提高了房屋的价值。被申请人认为在终止双方的房屋租赁合同时，根据公平及等价有偿的原则，申请人应赔偿被申请人就此产生的经济损失。
三、请仲裁委依法委托评估机构对租赁房屋进行价值评估。由于被申请人对租赁房屋投入了大量资金，而且考虑到双方无法对此达成一致意见，所以被申请人特申请依法委托评估机构对租赁房屋进行价值评估，确定被申请人的损失额，以便在裁决时明确双方的责任。
经审理查明：双方于****年**月**日签订《房屋租赁合同》一份。合同约定申请人自愿将某市某区某路*号房屋面积****平方米租给被申请人用于经营使用，租赁期限为叁年叁个月，自****年**月**日至****年**月**日止，申请人在本合同生效之日起当日内将该房屋交付被申请人使用，该房屋年租金总额*******元，租金结算时间和方式为****年**月**日前被申请人给付申请人****年**月份的租金，合计人民币******元；****年**月**日前，被申请人给付申请人****年**月份租金合计*****元；****年**月**日前被申请人给付申请人****年**月份租金人民币******元，以此类推，以提前一个月上打租方式给付租金。被申请人应在租赁期限届满时，将该房屋交还申请人。合同还约定被申请人未按合同约定的时间交付租金，申请人按终止合同、同时被申请人按年租金总额的10％向申请人支付违约金并追究被申请人的责任。同日，双方又签订《补充协议书》一份。确认自****年**月**日申请人出租自有房产（房产权证：和房字第******号）****平方米及其前部接层建筑物供被申请人经营使用。约定自****年**月**日至****年**月**日，被申请人装修期间申请人免收租金；截止****年**月**日，被申请人拖欠申请人租金总计*******元；租赁期间的安全、消防、设备维修等由被申请人负责，水电费由被申请人承担；被申请人拖欠租金，申请人有权终止租赁，并追究被申请人的违约责任，违约金为年租金的10％。申请人允许被申请人使用某市青少年宫前部接层建筑物至****年**月**日，自****年**月**日至****年**月**日期间免收租金，自****年**月**日至****年**月**日期间的租金另行约定。《房屋租赁合同》及《补充协议书》生效后，在被申请人租赁期间，被申请人以某单位牌匾字、某牌车、消费卡、消费票等实物折价形式偿还其前期拖欠申请人租金*******元，截止****年**月**日被申请人拖欠申请人租金*******元。自****年**月起被申请人又拖欠租金，至****年底被申请人拖欠申请人租金******元。****年**－**月被申请人以餐卡、洗浴票等实物折价形式支付申请人租金*****元，拖欠******元。截至****年**月底，被申请人总计尚欠申请人租金*******元，事实清楚，证据确实。被申请人对上述事实无异议。
另查申请人自有房产与其前部接层建筑物是不可分割的整体，前部接层建筑物无房产证。
对被申请人在庭审中变更其书面答辩意见主张不同意申请人解除双方合同及补充协议书问题。经查，双方《房屋租赁合同》第九条一款一项约定：被申请人未按合同约定的时间交付租金，申请人终止合同、同时被申请人按年租金总额的10％向申请人支付违约金并追究被申请人的责任，双方《补充协议书》第七条约定：被申请人拖欠租金，申请人有权终止租赁，并追究被申请人的违约责任，违约金为年租金的10％。足证，被申请人在其拖欠租金情况下不同意申请人解除合同的主张缺乏法律依据。
对被申请人主张由其使用的申请人自有房产某单位的前部接层建筑物自****年**月**日至****年**月**日期间免收租金，故不存在拖欠租金不同意解除此部分房屋租赁问题。经查，双方《补充协议书》第八条约定：自****年**月**日至****年**月**日期间免收被申请人某单位前部接层建筑物的租金。该条款只是双方合同中的一项约定，是合同的组成部分，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》是一个整体的合同，合同解除后该合同项下的所有条款对签约双方再无约束力，合同解除的效力当然及于该条款。故被申请人不同意解除某单位前部接层建筑物租赁的主张不能成立。
对被申请人主张提出****年**月对某单位其负责人欲还清拖欠的租金申请人拒绝接受的问题。因被申请人未能提供相关证据，故对被申请人主张不予支持。
对被申请人主张其对租赁房屋进行了大规模的投资，根据公平及等价有偿的原则，在终止双方的房屋租赁合同时申请人应赔偿被申请人就此产生经济损失的问题。因被申请人未提出反请求申请，故对被申请人主张不予审理。
对被申请人主张腾房不属于仲裁委员会受理范围的问题。经查，双方《房屋租赁合同》第三条约定申请人在本合同生效之日起当日内将该房屋交付被申请人使用；该合同第七条一款五项约定被申请人应在租赁届满时将房屋交还申请人。可见被申请人占有、使用、收益该房屋是基于双方的《房屋租赁合同》，在租赁届满后被申请人上述权利丧失，所以其继续占有该房屋已无任何法律依据，有义务将房屋腾空交还申请人。故被申请人主张腾房不属于仲裁委员会受理范围理由不成立。
本庭认为：双方当事人于****年**月**日签订的房屋租赁合同及补充协议书，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被申请人未按合同约定履行自己的义务，应当承担违约责任。申请人请求解除《房屋租赁合同》及《补充协议书》，腾空房屋返还给申请人、给付拖欠租金、支付违约金，理由正当，应予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条一款、第九十三条二款、第一百零七条、第一百一十四条一款和《中华人民共和国仲裁法》第二十七条、第四十三条一款之规定，裁决如下：
一、解除申请人与被申请人于****年**月**日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》。
二、被申请人于收到本裁决书后**日内将承租的某单位和前部接层建筑物腾空返还申请人。
三、被申请人给付申请人拖欠租金*******元，支付违约金******元。上述款项自收到裁决书之日起**日内付清。
四、仲裁费*****元由被申请人承担。
五、驳回双方当事人其他请求。
本裁决为终局裁决。
首席仲裁员：
仲 裁 员：
仲 裁 员：
年 月 日
仲裁庭秘书：
本裁决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十一条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条一款 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。
《中华人民共和国仲裁法》第二十七条 申请人可以放弃或者变更仲裁请求。被申请人可以承认或者反驳仲裁请求，有权提出反请求。
第四十三条一款 当事人应当对自己的主张提供证据。
